RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO IRPF ADE

CURSO 2017/2018 (EN VERDE LAS ACLARACIONES Y COMENTARIOS Y EN ROJO LAS CORRECCIONES A LAS SOLUCIONES DADAS POR EL PROFESOR). PARA DUDAS, MENCIONAD EL CASO AL QUE OS QUERÉIS REFERIR:

Estos ejercicios están extraídos del “Guion” de IRPF del curso 2017/2018 realizada por el profesor LEÓN JESÚS SANCHIZ GARROTE y colgados en el aula virtual de la asignatura “SISTEMA FISCAL ESPAÑOL” de 4º de GADE. Los comentarios y correcciones a dichos ejercicios son de elaboración propia.


CASO 26.- Se corresponde con el CASO 1 del curso 2016/2017.


CASO 27.-  Se corresponde con el CASO 2 del curso 2016/2017.



CASO 28.-  Se corresponde con el CASO 5 del curso 2016/2017.


CASO 29.-  Se corresponde con el CASO 6 del curso 2016/2017.


CASO 30.- El Sr. López adquirió un piso hace años por 150.000 € que en el ejercicio tiene un valor catastral no revisado de 120.000 €, de los que 30.000 corresponden al valor del suelo. Para su adquisición había solicitado un préstamo del que en el ejercicio satisface nada más que los últimos 5.500 € del capital que quedaba por liquidar. Además se sabe que desde hace dos años lo tiene alquilado a su nieta por 100 €/mes haciéndose ella cargo del IBI (750 €) y los gastos de comunidad (1.080 €). Cifre el rendimiento del inmueble a efectos del IRPF del Sr. López

El ingreso realmente obtenido, que no el rendimiento, ha sido de 1.200 €, siendo el rendimiento que por parentesco entre arrendataria y arrendador ha de imputarse (L/24) 2.400 (2% de 120.000); por lo que, de acuerdo a L/24, al ser mayor el imputado que el realmente obtenido, aquél es el que prevalece.

Si no hubiera parentesco, el rendimiento sería:

  • Ingresos: 100 * 12 = 1.200 €
  • Gastos:
    • Sin límite: amortización: 90.000 * 3% = 2.700 € (L/23.1.b))
  • Rendimiento neto: 1.200 – 2.700 = -1.500 € (no se puede practicar la reducción prevista en L/23.2 por ser el rendimiento negativo).

CASO 31.- Se corresponde con el CASO 7 del curso 2016/2017.


CASO 32.– Jimena tiene arrendado a Luis el piso bajo en una céntrica calle de su localidad restándole aún 10 años de periodo arrendaticio. Dado que tiene expectativas de arrendamiento a un tercero por un alquiler mayor, ha rescinde unilateralmente el contrato que tiene con Luís indemnizándole con los 10.000 € previsto en contrato en previsión de esta contingencia. ¿Qué consecuencias a efectos de IRPF cabe derivar de esta situación?

A efectos del IRPF las indemnizaciones por resolución anticipada de los contratos de arrendamiento satisfechas por el arrendador tienen para el arrendatario la consideración de ganancia patrimonial no originada en transmisión, mientras que para el arrendatario (arrendador), a pesar de ser un coste real, no tienen la consideración de gasto deducible, pues conceptualmente se asimilan a los desembolsos para mejoras. Por el contrario, si la indemnización la satisface el arrendatario por interrumpir anticipadamente el arrendamiento, dicha cantidad es ingreso computable para el arrendatario, que si lo que queda de periodo arrendaticio desde la rescisión es superior a los dos años se considerarán irregularmente obtenidos y por ello reducibles en un 30% (L/23.3).

CONSULTA DGT ARRENDATARIO

CONSULTA DGT ARRENDADOR


CASO 33.- Se corresponde con el CASO 8 del curso 2016/2017.



CASO 34.- Hipólito es titular de dos propiedades en el mismo inmueble. Una es un piso adquirido por 300.000 € que en el ejercicio tuvo un valor catastral de 200.000 €, de los que 40.000 corresponden al solar. Esta adquisición la financió con un préstamo por el que en el ejercicio ha pagado 13.000 € de intereses. Este piso lo tiene arrendado por 12.000 €/año a un matrimonio mayor, so- portando él los gastos de comunidad (500 €/año) y el IBI (500 €); además, como en el ejercicio hubo de repararse la fachada le tocó abonar por ello 2.000 €. La otra propiedad es un local planta calle adquirida por 800.000 € con valor catastral 500.000 € de los que 100.000 correspondieron al solar. Este local lo tiene arrendado a Tomás por 36.000 €/año en el que éste ha montado un restaurante. Los gastos que Hipólito ha soportado en el año por este local son, además de los 2.000 € de la fachada, 1.100 € de IBI y 900 de comunidad. Asimismo, se sabe que, como consecuencia de los desperfectos que causó un incendio en las cocinas, Tomás indemnizó amistosamente a Hipólito con 3.000 € y que, en septiembre, Tomás traspasó el negocio a Hugo, acordando Hipólito mantener a éste el arrendamiento por 3 años por una participación en el traspaso de 6.000 €. Cifrar los rendimientos de capital inmobiliario de Hipólito correspondientes a su IRPF.

El caso planteado tiene dos partes claramente diferenciables:

Por el piso

V.A: 300.000; V. C. 200.000 [valor del suelo 40.000 (80% y 20%)]

Ingresos por arrendamiento 12.000

Amortización anual que le corresponde: 0,03 x 0,80 x 300.000 = 7.200 [L/23.1.b) y R/14]

Intereses préstamo: 13.000 [L/23.1.a).1º y R/13.a)]

Gastos de reparación: 2.000 [R/13.a)]

IBI y comunidad: 1.000 [L/23.1.a).2º]

Gastos deducibles 15.000 con el límite de los rendimientos y 8.200 sin límite [L/23.1.a).1º

Rendimiento neto: – 8.200, con un remanente de 3.000 para los siguientes ejercicios

Se ve más fácil haciéndolo de forma ordenada:

  • Rendimiento íntegro: 12.000 €
  • Gastos deducibles
  • Con límite: 13.000 (int. Ptmo.) y 2.000 (reparación), por L/23.1.a.1º), con lo que quedan 3.000 € pendientes para deducirse en los 4 ejercicios siguiente: 12.000 – 15.000 = -3.000 €
  • Sin límite: 500 (tributos, L/23.1.a).2º) + 500 (comunidad, L/23.1.a).4º) + 7.200 (amortización, L/23.1.b)) = 8.200 €
  • Rendimiento neto: 0 – 8.200 = -8.200 €
  • No se aplica la reducción prevista en L/23.2, por ser el rendimiento neto negativo.

Por el local

VA: 800.000, VC: 500.000, con valor del suelo 100.000 (80% y 20%)

Ingresos por arrendamiento 36.000 (L/22.1)

Indemnización (3.000 y participación en traspaso (6.000) son rendimiento irregular (R/15)

Ingresos totales: 45.000

Amortización: 0,03 x 0,8 x 800.000 = 19.200 [L/23.1.b) y R/14]

IBI y comunidad 2.000 [L/23.1.a).2º]

Reparación fachada: 2.000 [R/13.a)] y L/23.1.a).1º)

Gastos deducibles: 23.200

Rendimiento neto: 45.000: – 23.200 = 21.800

Reducciones por irregularidad: 30% de 3.000 + 30% de 6.000 = 2.700 (L/23.2 es el 3 y R/15)

Rendimiento neto computable: 21.800 – 2.700 = 19.100

Se ve mejor de forma ordenada:

  • Ingresos totales: 36.000 + [(3.000 + 6.000) * 70%] = 36.000 + 6.300 = 42.300 (L/23.3 y R/15.b) y a), respectivamente)
  • Gastos deducibles
  • Con límite: 2.000 (reparación), por L/23.1.a.1º
  • Sin límite: 1.100 (tributos, L/23.1.a).2º) + 900 (comunidad, L/23.1.a).4º) + 19.200 (amortización, L/23.1.b)) = 21.100 €
  • Rendimiento neto: 42.300 – 2.000 – 21.100 = 19.200 €
  • No se aplica la reducción prevista en L/23.2, por no tratarse de un arrendamiento de vivienda.


CASO 35.- Se corresponde con el CASO 10 del curso 2016/2017.


CURSO 2016/2017 (EN VERDE LAS ACLARACIONES Y COMENTARIOS Y EN ROJO LAS CORRECCIONES A LAS SOLUCIONES DADAS POR EL PROFESOR). PARA DUDAS, MENCIONAD EL CASO AL QUE OS QUERÉIS REFERIR:

Estos ejercicios están extraídos de la “Guía IRPF” del curso 2016/2017 realizada por el profesor LEÓN JESÚS SANCHIZ GARROTE y colgados en el aula virtual de la asignatura “SISTEMA FISCAL ESPAÑOL” de 4º de GADE. Los comentarios y correcciones a dichos ejercicios son de elaboración propia.


CASO 1.- Tadeo es propietario de un solar próximo a una urbanización de lujo del que, mediante el oportuno contrato, cede el derecho de uso durante los próximos 10 años (incluyendo el del ejercicio) a Germán por 100.000 €, a fin de que éste instale en él un merendero. Qué consecuencias tiene lo enunciado en el IRPF de Germán (es Tadeo) del ejercicio.

Germán (es Tadeo) ha obtenido un rendimiento de capital inmobiliario (L/21.2.a)) con un período de generación superior a dos años, por lo que, de acuerdo a L/23.3, habrá de computarlo en la base de su IRPF reducido en un 30%. Imputará sólo 70.000 €.


CASO 2.- Lucía es propietaria de un local que tiene arrendado a un pastelero por 18.000 €/año más 3.780 de IVA y los gastos de la comunidad (25 €/mes), establezca qué renta ha de computar en su IRPF Lucía.

Lucía obtiene un ingreso de capital inmobiliario de 18.000 € (L/22.2). En lo que se refiere a los gastos de comunidad (25 x 12 = 300 €), o bien se los computa también como ingresos deduciéndoselos luego como gastos, o bien se los computa directamente el pastelero como gasto deducible de su actividad. También podría computar como gasto deducible la amortización (L23.1.b) y R/13 y 14). Los 18.000 € llevarán una retención del 19% (R/76.1.b), R/75.2.a), R/77 y R/100).


CASO 3.- María es propietaria del piso en el que reside y de un apartamento en la playa que los últimos años viene arrendando a un matrimonio finés durante los meses de marzo abril y mayo. Establezca que repercusión tiene esta situación en su IRPF.

Por el piso en el que reside no ha de computar ingresos ni gasto alguno (L/85.1), pero por el apartamento en la playa habrá de computar como ingreso de capital inmobiliario el alquiler percibido y 3/12 de los gastos que el mismo comporte, amortización incluida por una parte (L/22.2, L/23 y R/13 y 14), y por otra 9/12 de la renta imputada de acuerdo a L/85 directamente como rendimiento neto de capital inmobiliario.

No se puede aplicar la reducción del 60% prevista en L/23.2, porque el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por temporadas (consulta vinculante V3709-2016).

CONSULTA VINCULANTE DGT V3709-16


CASO 4.- Inés adquirió hace 4 años el usufructo vitalicio sobre una vivienda por 100.000 € que desde hace dos años tiene alquilada a su amiga Luisa por 9.000 €/año, asumiendo ésta todos los gasto que el piso comporte. Cifre la renta que de este enunciado se deprende ha obtenido Inés.

Obtiene un rendimiento de capital inmobiliario

  • Ingreso computable (alquiler): 9.000
  • Gastos deducibles: amortización (0,03 x 100.000) = 3.000 (L/23.1.b) y R/14.3.b)); los demás los asume Luisa
  • Rendimiento neto: 9.000 – 3.000 = 6.000
  • Reducción por alquiler de vivienda: 0,6 x 6.000 = 3.600 (L/23.2)
  • Rendimiento neto reducido 6.000 – 3.600 = 2.400

CASO 5.- Gabriel adquirió años atrás el usufructo por 10 años sobre una finca por 50.000 € que tiene arrendada a un criador de especies exóticas por 18.000 €/año. Sabiendo que los únicos gastos que ha de soportar Gabriel por la finca son unos tributos locales de 500 €/año establezca lo que ha de computarse por ella en la BI del IRPF del ejercicio.

Gabriel obtiene un rendimiento de capital inmobiliario por el arrendamiento de un derecho sobre un inmueble cuyo cifrado es:

Ingreso íntegro: 18.000

Gastos deducibles:

  • Tributos locales: 500 (L/23.1.a).2º)
  • Amortización (el usufructo es temporal): 50.000/10 = 5.000 (L/23.1.b) y R/14.3.a))

No se puede deducir la amortización, ya que los terrenos no se amortizan, sólo las construcciones.

  • Total Gastos deducibles: 5.500 Son 500

Rendimiento neto: 18.000 – 5.500 = 12.500. Son 18.000 – 500 = 17.500


CASO 6.- En marzo del ejercicio a Tomás, cuya fuente de ingresos es el arrendamiento de sus inmuebles, le concedieron un préstamo para que adquiriese un local de 500.000 € (100.000 corresponden al suelo) con vistas a su inmediato arrendamiento, lo que sin embargo no llega a producirse en todo lo que queda de ejercicio; a pesar de lo cual ha de hacer frente a 600 € en concepto de gastos, 1.000 € de formalización de la adquisición y 6.500 de intereses del préstamo. Establezca las consecuencias de estos hechos en el IRPF del ejercicio de Tomás .

Se trata de una situación con repercusión en los rendimientos de capital inmobiliario del IRPF de Tomás.

  • Al ser un arrendamiento fallido no hay ingresos computables en el ejercicio
  • Tiene como gastos deducibles los de comunidad (600), los de formalización de la adquisición (1.000) y la amortización (0,03 x 400.000), esto es: 13.600
  • Los intereses, aunque son deducibles, como su deducibilidad viene limitada por los ingresos, no habiendo de estos en el ejercicio, pasan a deducir los rendimientos íntegros de los cuatro ejercicios siguientes

La DGT sostiene que, en casos de inmuebles en expectativa de alquiler, sólo se pueden deducir los gastos de conservación y reparación, los de publicidad y agencia, que vayan dirigidos a la futura obtención de RCI y los intereses del préstamo. Estos gastos tienen que estar relacionados con los ingresos, por lo que, si no hay ingresos, quedarán pendientes para deducir los rendimientos íntegros de los cuatro ejercicios siguientes (L/23.1.a).1º).

El resto de los gastos (comunidad, IBI y amortizaciones) sólo serán deducibles en los períodos en que la vivienda se encuentre arrendada, porque en los períodos en los que esto no sea así, habrá que realizar IRI (imputación de rentas inmobiliarias), según lo estipulado en L/85 (consulta vinculante del 11/10/2006).

CONSULTA VINCULANTE DGT

– Gastos deducibles: 1.000 (formalización adquisición) + 6.500 (intereses) = 7.500 €, que quedan pendientes para los 4 ejercicios siguientes (R/13.a)).

– IRI: El 2% del VC (si no está revisado) o el 1,1% (si está revisado) * los meses de marzo a diciembre. No lo podemos calcular, porque desconocemos el VC del inmueble.


CASO 7.- En su día, Onofre adquirió un piso por 250.000 € cuyo valor catastral en el ejercicio es 100.000 €, de los que 20.000 € corresponde al suelo. Esta adquisición la financió con un préstamo por el que en el ejercicio pagó 6.000 € de intereses. El piso lo tiene arrendado a un matrimonio como vivienda por 15.000 €/año soportando él los gastos, que fueron de 2.000 por reparar la fachada, 500 € los ordinarios de comunidad y otros 500 de IBI. ¿Qué rendimiento ha de computar Onofre por este piso?

  • Ingresos 15.000
  • Gastos: intereses, reparación, comunidad, IBI y amortización.

      – Amortización: 3% del valor de adquisición del edificio en porcentaje del valor                    catastral: 80.000/100.000 = 80% (L/23.1.b) y R/13.h) y 14.2)

      – Valor de amortización del inmueble 80% de 250.000 = 200.000 €

       – Amortización: 0,03 x 200.000 = 6.000 €

  • Gastos: 6.000 + 2.000 + 500 + 500 + 6.000 = 15.000 (L/23.1.a).1º y L/23.1.a).2º y 4º).
  • Rendimiento neto: 15.000 – 15.000 = 0 €
  • Reducción por alquiler: no procede porque no hay rendimiento neto positivo (L/23.2).
  • Rendimiento neto computable: 0 €

CASO 8.- Años atrás, Gaspar adquirió un piso por 300.000 €, siendo su valor catastral no revisado en el ejercicio de 150.000 €, de los que 30.000 € correspondían al valor del suelo. Esta adquisición la financió con un préstamo por el que en el ejercicio pagó 13.000 € de intereses. El piso está arrendado como vivienda por 12.000 €/año soportando él los gastos, que fueron de 2.000 por reparar la fachada, 500 € los de ordinarios de comunidad y otros 500 de IBI. ¿Tiene Gaspar que computarse alguna renta por ello en su IRPF? 

1) Ingresos 12.000 €

2) Gastos: intereses, reparación, comunidad, IBI y amortización

  • Amortización: 3% del 80% del valor de adquisición del edificio (L/23.1.b), R/13.h) y R/14)
  • Valor edificio en valor catastral: 120.000/150.000 = 80%
  • Valor de amortización del inmueble 80% de 300.000 = 240.000 €
  • Amortización: 0,03 x 240.000 = 7.200 €
  • Gastos: 13.000 + 2.000 + 500 + 500 + 7.200; de los que 13.000 y 2.000 son deducibles con el límite de los ingresos por L/23.1.a.1º y R/13.a)), y el resto sin límite, por L/23.1.a).2º y 4º y L/23.1.b))
  • Gastos deducibles: 8.200 €

3) Rendimiento neto: – 8.200 y 3.000 a compensar en los 4 siguientes ejercicios

  • Reducción por alquiler: no procede porque el rendimiento es negativo.
  • Rendimiento neto computable: – 8.200 €

Se ve más fácil haciéndolo de forma ordenada: 

  • Rendimiento íntegro: 12.000 €
  • Gastos deducibles:

         – Con límite: – 13.000 (int. Ptmo.) y 2.000 (reparación), por L/23.1.a.1º), con lo que                 quedan 3.000 € pendientes para deducirse en los 4 ejercicios siguiente: 12.000 –                   15.000 = -3.000 € 

        – Sin límite: 500 (tributos, L/23.1.a).2º) + 500 (comunidad, L/23.1.a).4º) + 7.200                        (amortización, L/23.1.b)) = 8.200 €

  • Rendimiento neto: 0 – 8.200 = -8.200 €

CASO 9.- Cifre los rendimientos de capital inmobiliario a efectos de IRPF del ejercicio de Jaime, sabiendo que es titular de los dos siguientes inmuebles:

a) Un piso adquirido en 300.000 € con valor catastral revisado en el ejercicio es de 48.000 € (el suelo) y 192.000 (la edificación) que tiene arrendado por 1.000 €/mes, siendo los gastos que hubo de soportar: 9.000 € con los que liquidó el préstamo que le concedieron para la adquisición del inmueble (2.000 intereses y 7.000 capital); 800 € por el IBI y los gastos de comunidad y una derrama de 800 € a la que hubo de hacer frente para la sustitución parcial del ascensor del inmueble debido a un incendio.

– Ingresos íntegros: 12 x 1.000 = 12.000 €

– Gastos deducibles:

  • Intereses: 2.000 (L/23.1.a).1º)
  • (Los 7.000 correspondientes a la devolución del capital no son deducibles)
  • IBI y comunidad: 800 (L/23.1.a).2º y 4º)
  • Sustitución del ascensor (reparación): 800 €(L/23.1.a).1º)
  • Amortización: 0,03 x 0,8 x 300.00 = 7.200 € (L/23.1.b).
  • Totalizan los gastos: 10.800 €

– Rendimiento neto: 12.000 – 10.800 = 1.200 €

– Reducción del 60% por alquiler de vivienda (L/23.2): 720 €

– Rendimiento neto reducido: 480 €

b) Una apartamento en la playa heredado, con valor a efectos de ISD de 250.000 €, cuyo valor catastral es 24.000 (el solar) y 96.000 (la construcción) este piso lo tiene arrendado a unos jubilados daneses por 12.000 €/año, siendo sus gastos en el año: 500 € de IBI, 200 € de comunidad y 5.000 que le costó la instalación de aire acondicionado en todo el piso.

– Ingresos íntegros: 12.000 €

– Gastos deducibles: Comunidad: (200) + IBI (500) + Amortización (0,3 x 0,8 x 250.000 = 6.000) = 6.700 (L/23.1.a).4º, 2º y L/23.1.b)).

  • La amortización sería de 0,03 * 96.000 = 2.880 €, porque se practica sobre el mayor valor entre el catastral y el de adquisición y desconocemos cuál fue el valor de adquisición (no sería el valor dado al inmueble a efectos del ISD, sino la cuota pagada por dicho inmueble en el ISD, que presumo menor a los 96.000 € del VC correspondiente a la construcción).
  • Gastos deducibles: 200 + 500 + 2.880 = 3.580 €
  • La instalación de aire no es deducible por no ser ni reparación ni mantenimiento sino primera instalación (inversión por mejora) (R/13.a)), constituirá mayor valor del inmueble y se deducirá por la vía de la amortización (aplicándole el mismo porcentaje de suelo y vuelo que tenga el inmueble, en este caso, el 80%).

Rendimiento neto = 12.000 – 6.700 = 5.300. Sería 12.000 – 3.580 = 8.420 €

Reducción por alquiler de vivienda: 0,6 x 5.300 = 3.180 (L/23.2) Sería 0,6 * 8.420 = 5.052 €

Rendimiento neto reducido: 5.300 – 3.180 = 2.120. Sería 8.420 – 5.052 = 3.368 €


CASO 10.- Mario adquirió en su día un piso por 300.000 € cuyo valor catastral no revisado en el ejercicio fue 120.000 € (24.000 € corresponden al suelo.) Esta adquisición la financió con un préstamo por el que paga una cuota mensual por intereses de 110 €. Desde hace dos años en el piso tenía su despacho profesional, pero a finales de marzo se traslada a otro sitio alquilándolo como vivienda durante julio, agosto y septiembre por 1.000 €/mes, y pasando a ocuparlo el 1 de octubre como vivienda habitual suya y de su familia. Sabiendo que el piso en cuestión tiene unos gastos totales de 90 €/mes, cifre la renta del piso en la base del IRPF del ejercicio de Mario.

La situación del inmueble y su repercusión tributaria es como sigue:

  • De 01/01 a 30/03 está afectado a su actividad, por lo que no genera rendimiento ni tampoco gasto deducible alguno al margen del rendimiento de la actividad.
  • De 01/04 a 30/06 vacío, por lo que ha de imputarse renta por tres meses (L/85): 120.000 * 2% * 3/12 = 600 €. En realidad, habría que hacerlo por días y no por meses: 120.000 * 2% * 91/365 = 598,36 €.
  • De 01/07 a 30/09 arrendado, ha de computarse como rendimientos los ingresos obtenidos por el arrendamiento menos los gastos del inmueble por esos tres meses:

          – Ingresos: 1.000 * 3 = 3.000 €

          – Gastos deducibles con límite: 110 * 3 = 330 € (int. Ptmo., L/23.1.a).1º)

          – Gastos deducibles sin límite:

             *Comunidad: 90 * 3 = 270 € (L/23.1.a).4º)

             *Amortización: 300.000 * [(120.000 – 96.000) / 120.000] * 3% * 3/12 = 1.800 €                             (L/23.1.b), R/13.h) y R/14).

          – Rendimiento neto: 3.000 – 330 – 270 – 1.800 = 600 €

          – Reducción 60% = 600 * 60% = 360 € (L/23.2)

          – Rendimiento neto reducido: 600 – 360 = 240 €

  • De 01/10 a 31/12, por ser vivienda habitual, carece de ingresos y gastos computables. Tampoco se hace IRI, según L/85.1.

 

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